¿Cómo alquilar una vivienda?

Para alquilar una vivienda con seguridad para ambas partes, deberíamos partir de un presupuesto básico: FIRMAR EL CONTRATO DE ALQUILER, ya que en él se recogerán todos los aspectos acordados entra las partes.

El contrato de alquiler debecontener de una serie de cláusulas mínimas en las que se detallen los aspectos acordados respecto del alquiler entre arrendador e inquilino como son:

1. Pactar la duración del alquiler teniendo en cuenta que si la duración fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato de alquiler, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad  de no renovarlo con treinta días de antelación a la terminación del contrato de alquiler o cualquiera de sus prórrogas.

Es importante saber que la prórroga tácita del contrato de alquiler se realizará, una vez transcurridos los 3 primeros años, de forma automática durante un año más, a menos que alguna de las partes notifique, con al menos 30 días de antelación, su voluntad de no prorrogarlo.

2. Fijar una Renta: La renta es la cantidad que el inquilino abona al propietario por el alquiler de la vivienda y si no se pacta nada en contrario, será mensual y pagadera en los siete primeros días de cada mes. Es conveniente hacer el pago mediante ingreso en cuenta bancaria. De no ser así, deberíamos exigir un recibo o documento en el que se especifiquen los conceptos de las cantidades aportadas. Es importante también especificar la actualización de la renta del alquiler, debido a que la duración mínima es para alquiler de vivienda es de 3 años. Lo normal es que se actualice conforme al IPC. Esta actualización tiene que constar expresamente.

3. Especificar quien debe asumir los gastos generales derivados del uso corriente del inmueble. Normalmente, los gastos inherentes a la propiedad del inmueble los paga el propietario  (cuotas de la comunidad de propietarios, IBI…); aunque se puede pactar lo contrario.

Los gastos a cargo del inquilino suelen ser todos aquellos en los que se pueda medir el consumo que el inquilino hace de los mismos. Los más habituales son el gas, la electricidad y el agua.

4. FIANZA: Tras la firma del contrato de alquiler, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta como mínimo.

El importe de la fianza se devolverá íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato de alquiler, siempre y cuando entregue la vivienda en perfecto estado. De no ser así, el propietario podrá utilizar la parte proporcional de la fianza que corresponda para pagar los desperfectos.

5. Certificado de eficiencia energética: Desde la aprobación del Real Decreto, en el año 2013, antes de comenzar cualquier operación de compraventa o alquiler, es necesario disponer del Certificado de eficiencia energética, un documento en el que se analiza el número de gases de CO2 que el inmueble emite a la atmósfera.

6. Conservación de la vivienda: El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, menos aquellas reparaciones fruto del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales asumirá el arrendatario.

7. Autorización expresa del arrendador para la realización de cualquier obra ya que puede ser un motivo de resolución del contrato de alquiler y el arrendador puede exigir la reposición de las cosas al estado anterior o conservar la modificación, pero sin indemnización alguna.

8. El contrato de alquiler no se puede ceder por el arrendatario sin el consentimiento expreso del arrendador y solo se podrá subarrendar de forma parcial previo consentimiento escrito del arrendador. En todo caso, el precio del subarriendo no podrá exceder en ningún caso al del arrendamiento.
9. Desistimiento del contrato de alquiler: el arrendatario podrá desistirse del contrato de alquiler una vez trascurridos los primeros seis meses siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se puede pactar para este caso que el arrendatario indemnice al arrendador con una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir.

10. Las causas de resolución del contrato de alquilerpor el arrendadorson las siguientes:

1. 1. Incumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato de alquiler
   2. Falta de pago de la renta o cualquier cantidad cuyo pago se haya asumido por el arrendatario
   3. Falta de pago de la fianza
   4. Subarriendo o cesión no consentidos
   5. Causar daños en la vivienda o realizar obras no consentidas por el arrendador
   6. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

11. Las causas de resolución del contrato de alquiler por el arrendatario son las siguientes:
    1. La no realización por el arrendador de las obras de mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad
    2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Se puede registrar el contrato de alquiler de vivienda en el Registro de la Propiedad. Es un trámite que no es obligatorio pero que aporta una mayor protección de la situación del arrendatario puesto que en el caso de que se venda el inmueble el comprador debe respetar el alquiler, aunque hay que tener en cuenta que hacer éste trámite comporta una serie de gastos de notario, impuestos y tasa del Registro de la Propiedad.

Como veis, son muchos los aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de redactar un contrato de alquiler de vivienda, y cada caso es diferente. Por ello, os recomendamos que, huyáis de los modelos de contratos de alquiler que circulan por internet y que acudáis a Nieto Moya Abogados para haceros “el traje a medida” ya que las implicaciones de tomar una u otra decisión pueden afectar sorprendentemente al contrato de alquiler deseado.